계약이 법적 효력을 갖기 위해서는 그 시점이 명확해야 합니다. 이때 중요한 개념으로 나타나는 것이 ‘확정일자’입니다. 이번 글에서는 확정일자가 무엇인지, 이를 받기 위해 어떤 요소들이 고려되는지 등에 대해 설명드리겠습니다.

확정일자가 뭘까?

확정일자를 받는다는 것은 임대차계약서가 존재한다는 것을 공식적으로 인정받는다는 의미 입니다.
계약 후 이사를 한다고 여러분이 한 계약의 안전이 보장되는 것은 아닙니다. 대항력우선변제권이 있어야 보장받을 수 있는데요. 아래에서 계속 설명드리겠습니다.

대항력

나와 계약했던 임대인이 집을 팔아 새임대인이 들어와 날 내쫓으려할때 계약을 보장받기 위해선 대항력이 필요합니다.

대항력을 얻기 위해선 다음과 같은 조건이 필요합니다.

  • (1) 그 집에 실제로 거주해야 합니다.
  • (2) 전입신고가 되어있어야 합니다.

우선변제권

임대인이 부채가 쌓여 계약했던 집이 경매로 넘어가면 보증금 등의 채무를 이행하기 힘들 것입니다.

이때 우선변제권이 있는 채권자들은 다른 채권자들 보다 우선해서 채무를 변제받을 수 있습니다. 우선변제권을 얻기 위해서는 대항력확정일자가 필요합니다. 이 우선변제권을 위해 확정일자를 받는다고 보시면 됩니다.

확정일자 받는 법, 준비물

확정일자는 직접발급 또는 온라인 발급으로 받으실 수 있습니다. 받는 방법과 준비물은 아래와 같이 준비해주시면 됩니다.

대상자

  • 계약증서 소지인이면 누구나 발급 받을 수 있습니다.
  • 자격자 대리인의 발급이 가능합니다.

직접발급

  • 장소: 직접 발급은 거주지 근처 동주민센터나 가까운 등기소에서 발급 받으실 수 있습니다.
  • 준비물: 임대차계약서, 신분증을 준비해주셔야 합니다.

온라인발급

  • 온라인 발급을 원하는 당사자 또는 자격자 대리인은 실지명의 확인이 가능한 전자서명 인증서를 발급 받아야 합니다.
  • 준비물: 공인인증서 및 신청 안내에 따른 준비물
확정일자 인터넷으로 발급받는 방법, 인터넷 등기소 접속
  • (1) 인터넷등기소에 접속합니다. pc로 처음 접속하시는 분들은 인터넷등기소의 보안 프로그램을 다운로드 하셔야합니다.
확정일자 인터넷으로 발급하는 방법, 확정일자 신청서 작성 및 제출
  • (2) 회원가입 및 로그인을 하시고 인증서를 발급받으셨다면 상단의 확정일자 -> 신청하기 -> 신청서 작성 및 제출 순으로 들어갑니다.
확정일자 인터넷으로 발급받는 방법, 신청서 작성 및 제출
  • (3) 이후 좌측 하단의 신규를 클릭한 후 기본정보 입력 -> 계약정보 입력 -> 신청인정보 입력을 합니다.
  • (4) 입력 후 확정일자 부여 결과를 문자 또는 이메일로 확인하실 수 있습니다.

참고사항

  • 신청시 수수료 500원이 발생합니다.
  • 도로명은 00로 까지만 입력합니다.
  • 프린트를 하실 때 인증서로 본인확인한 이후 이용 가능합니다.

확정일자 빨리 받아야하는 이유

보증금을 보장받기 위해선 이사 및 전입신고를 하지 않아도 계약 체결 당일에 바로 확정일자를 부여 받는 것이 좋다고 하는데요. 거기엔 다음과 같은 이유들이 있습니다.

  • 1. 확정일자 이전 임대인의 체납세금이 보증금보다 먼저 변제됩니다.

임대인의 세금이 밀리게 되더라도 확정일자 이후에 밀린 세금이라면 보증금이 변제된 이후 세금이 변제되기 때문에 최대한 빨리 얻는 것이 좋습니다.

  • 2. 임대인의 주택담보대출의 심사 과정에서 확정일자를 확인하는 은행들이 많아지고 있습니다.

임대인이 임차인에게 우선변제권이 부여되기 전에 임차주택을 담보로 대출 받는 일을 없애기 위해서 인데요. 그렇기에 임대차 계약을 한 후 빨리 확정일자를 얻어야 은행에서 확인을 통해 사전에 예방할 수 있습니다.

마치며

확정일자는 계약의 효력을 발생시키는 중요한 요소입니다. 이것이 명확히 결정되지 않으면 계약 당사자들 간의 불확실성이 발생하며 이로 인해 분쟁이 발생할 수 있습니다. 오늘 설명드린 내용이 여러분의 안전한 계약에 도움이 되었으면 좋겠습니다.

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